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房企：我是支柱产业，赶紧来救救我，别让我进ICU。

老百姓：我掏空了6个荷包，我已经救不动你了，我自己都想拔管了。

随着房地产企业的负债压力不断加剧，市场情绪普遍悲观。

在这种情况下，是否救助房地产市场已经成为一个不可避免的问题。

但是我认为救与不救，房地产的使命快要结束了

那么如果使命已经结束了，这个趋势已经无可阻挡了，那我们就应该早点做好楼市退潮后的准备，至少要给自己做个心理建设。

所以今天我们就随便聊几个现在关于楼市的“悲观情绪”的话题。

一方面是提前做好自己的思想工作，二是通过梳理让我们更加理性的看待房地产行业。

悲观的情绪在任何时候都会有，但当我们了解到了市场的底层逻辑之后，也让我们能更加从容的面对未来的生活。

首先我强调一点：房地产行业不可能消失，有需求的购房者根据自身的情况进行改善都没啥问题，我也并不是唱衰房地产行业，只是周期到了，是时候该换个思路活了。

我们言规正传。

首先不可否认市场的悲观情绪有相当大一部分是因为房地产公司频频爆雷的负面新闻所影响。

最近一些时间以来，不是爆出恒大负债2万亿，就是碧桂园美债违约等等消息，不仅是房地产市场降温的快，地产公司负债还不上钱的新闻爆的也快，颇有一种很奇妙的感觉。

真是眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了，应该就是这种感觉。

01

我的感觉就是房地产行业不景气，大家整体唱衰，这类悲观情绪正在集体蔓延，犹如一种意识形态，大家默默的达成了共识。

我想目前整体唱衰的这类人大概是三类人，一类是有房无房贷，第二类是有房有房贷，第三类无房想买房。

说实话这三类人基本都是老百姓，当然还有一些唱高调的专家，很显然他们不代表老百姓的利益。

这三类人的其实各有想法，第一类的更多是幸灾乐祸居多，因为反正自己也不买，就想看看别人的笑话。第二类是有房贷的，特别是在近5年买的房子，不管是自住还是投资，他们有种心有不甘的怨气，更多的怨气是自己运气不好，真倒霉，既然自己倒霉了，那也不想让更多人好过，心里想着是房价要是继续涨该多好，但嘴巴还是挺犟的，嘴巴安慰自己的是：房价要降就一起降，大家投资买房的谁都别想跑。

人有时候是这样的，碰到倒霉的事，往往希望大家都和他一样倒霉。碰到赚钱的事，最好都别来沾边。

第三类是无房想买房的，这类的心里想法最真诚，不跟你玩一点花招，唱衰房价，最后在他们认为合适的价格上面买房，这样是对自己最好的，所以拿出实际行动来：看房不买房，就是主打一个字看房分币不花，主打一个陪伴等待。

其次关于房地产公司负债加剧的问题，不管恒大负债多少钱，碧桂园有多少钱还不上，这丝毫是不会影响许家印的生活质量的，因为恒大欠钱，又不是许家印欠钱，说白了，公司是有限责任公司，又不是无限责任。所以我们看看就行了，别操人家那心了，安心工作，安心搞钱，但是如果你确实买了恒大的房子还没交房，那你必须要干到底。

人有时候总是会有点家国情怀，喜欢讨论国家大事和名人事件，替这些大事操心，替许家印操心。每当深夜睡不的时候，都在忧愁台湾啥时候回归。

是不是有这样的一种可能性，越是愿意讨论大事的人，可能越是对自己不满意。人为啥对自己不满意，主要可能还是因为对自己的收入不满意，但是又无力改变，所以就喜欢探讨国家大事，谈论首富，名人啥的，因为内心可能是在寄希望这些外在的人和大环境能带给他一些改变，比如多发点钱给你等等。而且比较容易相信成功学。

成功学这个东西吧，核心就只有一条，不管你是什么出身什么背景，从事过什么职业，有啥知识文化，只要你学会我这三条，放在任何行业坚持下去就能成功，反正就是这个世界上所有的成功经验他们已经总结完毕，只要你相，只要你做就能成功。如果不成功，那就是你不是那么的深信和坚持不够，意志不坚定，那么注定你是个穷人。

反正不可证伪，就比如给你一碗鸡汤，但是他永远不给你喝鸡汤的勺子。

哈哈，扯得有点远了，现在回到房事上面来吧，虽然说多了，但是不忘初心。

02

1、全世界所有的发达国家，都走过一段“城市化推动的房地产大爆发”，这个阶段里，老百姓都疯狂追逐房地产，并且产生一种错觉，觉得那玩意永远涨。我们也不例外，但现在已经出现了“回光返照”。

2、不过世界上没有永远涨的东西，事物会走向自己的反面，慢慢地，房地产开始分化，开始由整体向上，变成四分五裂，或许也是个新的二八定律，就是只有20%的房子是保值增值的，80%的房子是啥都不值，啥也不是，完全就是住宅的功能属性。这个20%里面的房子当中有一部分变成彻底的投资品，谁都买不起，所有人都知道这些地产长期会继续升值，不过没啥用，知道也买不起。

3、需要注意的是，投资品长期涨，并不代表短期不会跌，跟美股似的，长牛趋势比较稳定，但是短期可能有30%的跌幅也正常。所以大家知道吧，美股那个指数里的股票一直都是变来变去的，相当于一直在选班里的尖子生。据说越有钱的人，投资都是看一个长周期的回报，越没钱的人，投资都是看短期回报。

4、如果打麻将算是一种投资，那么这就是看短期回报，如果要看长期回报，那么就必须得有固定赛道（总跟那么几个人打，就是要有固定的麻友），要不然老换赛道（麻友不固定）很容易输得惨，投资回报率极不稳定。

5、中国国内的可投资区域并不是一成不变的，以北京为例，前些年谁会觉得亦庄那个破地方有前途？这些年那边豪宅林立，都跑六环去了，二百多平的房子单价能到十来万，跟国贸附近差不多，你们敢信？通州前些年暴走了一波，这几年就是个大坑。现在的燕郊的房子这多少年了，房价还没有回血，前些时候网上有人说燕郊的房子免费送，你就帮还个剩下的房子的贷款就行了。所以最后大部分剩下的房子彻底变成工业品，就跟手机和汽车似的，到手就贬值，用得年头越长越贬值。

4、但是大家依旧会购买，因为人都希望美好生活，会追求好商品，但是这些商品再好也会不断贬值。一旦失去了投资属性，也就没人屯那玩意了。最后变成抽屉里面的旧手机了，当成个念想放在那里，卖不掉也住不了那么多。

5、“房住不炒”已经取得了初步的成功，因为绝大部分城市已经丧失了炒作的可能性，现在在小城市握着好几套房的人，依旧让当地人羡慕，但是长期看来并没有多少价值。因为变现不了就是一堆砖头。据说非洲人赚了钱最喜欢存砖头，因为当地砖头非常有流通和变现价值。

03

1、房价过顶之后，很多有多套房的人开始懊悔，并且下定决心下次房价稍微抬头，就把手里的房子卖掉套现。所以每次出现利好，都会出现一堆抛盘，房价不但不上涨，反而继续跌。随后更多的人加入抛盘，开始不在乎收益了，只希望把手里多余的房子套现即可。

2、所以网上之前也有新闻说，某小区二手房业主形成攻守同盟，坚决不降价，口号喊得老响亮了，但有一天出现了叛徒，有人低价卖房成功了，彻底打破了小区二手房的价格平衡。盟友们被激怒了，纷纷上门讨伐，怒其不争，不讲义气。说实话这些盟友们的行为感觉就像是皇帝的新装一样，用这种办法来蒙蔽自己的双眼吗？外面什么形势了，真能螳臂当车吗？心里没点那逼数吗？

3、人往往都有两面性，一起好的时候，没有问题，一起要变差的时候，那就看谁跑得快，但表面上还得嬉皮笑脸，稳住。现在事实上现在已经有很多城市出现了天量二手抛盘，前些年房地产狂奔时代大家疯狂囤房，现在想高位出货。

往往想象是好酒美梦醉不醒，现实是喝了假酒头痛到“断片”。

04

首先是一线的你炒不动，而且流动性极差，也就是说你投资一套你很看好的房子，需要非常非常多的钱，动辄一两千万往上，而且等到需要卖的时候，却发现可能需要半年才能卖掉，因为买得起这种房子的人太少了，有这么多钱的人又不一定能看上你的房子，需要慢慢等有缘人。

再就是以前有一些投资客，本来投资这类资产赚到了，但是由于生意或者是其他原因着急用钱，需要紧急卖掉房子，大幅打折，最后投资了个寂寞，还不如存银行赚得多，这样的人真的不在少数。

所以一线往下的，你敢囤房说不定就砸手里，给你个胆子你去炒。有点像前些年不少人在炒出租车牌照，这两年你再去炒试试，能让你痛到无法呼吸。

其实炒房者，更类似“趋势交易者”，一旦趋势没了，他们也不玩了。而且房价这东西，从其他国家的经验来看，跟股价没啥差别，涨的时候会远远超过自己应该的价格，跌的时候也会远远跌穿底价，需要很多年才能修复。

05

首先一线玩的是一种惨烈的“淘汰赛”，每年吸引全国最优秀的那部分人入场，然后十年后把他们都赶走，只留下最聪明最有能力或者运气最好的那几个，由他们给托着房价。

当然了，一线的房产现在也不是“大家都一样”。有些盘是上车盘，里边的住户只要有钱了就会搬走，这些地方的房价一般不咋样。有些盘属于“终极盘”，真正的有钱人都会购入，而且购入之后，除非万不得已，可能永远都不出手，这类盘子会非常非常贵，因为卖家少，买家又都是有钱人，会把房价推到难以理解的高度。

其次二线玩的是一种“虹吸游戏”，比如郑州这一波操作，不一定能救得了郑州，但是确实对于驻马店那里想去郑州的人来说可能是个机会。

当然了，也不一定，可能那些人还是决定再等等，看看郑州出了政策后，是不是抛盘更多了，如果出了救市政策二手房价反而在下降，那着啥急？继续等待就行了。

人们往往对一种趋势不明确的时候，会产生一种消极对抗情绪，就没有从众心理了，比如说房价涨的时候大家都往里面冲，因为怕啥怕，涨了一起赚，跌了又不是只跌我一个，这么多人往里面冲，那肯定没错。

但是现在如果在阴跌，那么可能一出手就是接盘侠，你的价格就是今后的最高价，所以站在高处通常不胜寒，而且还很傻。人最怕别人说自己脑子不好。

但是长时段的趋势是确定的，今后河南还会有大量的人涌向郑州。其他省也一样，今后大概率是“一省一城”，一城兴而百城衰。

这些年还有个比较有意思的现象，很多人在一线城市卷不下去，撤回二线后没有可做的事去做生意，反而风生水起。那些留在一线的，房子户口倒是有了，不过一般只是个高薪上班族，在35岁之后逐步落了下风。

对于很多人来说，郑州那地方不咋样，但是对于更多的人来说，郑州、太原、合肥这类在网上公认的大农村依旧是很多人的人生最高追求。

类似西安成都这种城市，辐射范围更加大，整个西南有钱人都会考虑去四川搞一套，整个西北的有钱人都会考虑去西安买一套。三线往下，今后就是个被吸的命运，不过对于当地老百姓来说也不是坏事。

06

在香港你会发现他们的小区普遍尽管老，但是非常干净，物业非常负责。他们比咱们发展得早，已经过了那个房地产时代，进入了存量时代，存量时代就是物业的时代。而且物业和老百姓反复博弈，太烂的物业都已经出局，所以整体环境还不错。香港的很多房地产商最后都变成了物业，赚钱少了，而且是真正的辛苦钱，但是做得好每年都有持续的流水，老百姓也能获得很好的居住环境。

大家可能不知道，哪怕在北京，很多小区随便一个三居都得万往上，绝对是绝大部分人的天花板，物业依旧烂得没法看，进了那地库，就跟进了20世纪的人防工事一样。关键还不是旧，而是脏得没法看。建设向服务转变，快钱向慢钱转变，这是接下来很多年的主流。

依靠房地产拉动经济，这个思路逐步已经变成了一种“大而不倒”，或者“庞氏骗局”。

房地产背后关联的产业太多，以至于不能轻易放弃，可是趋势已经形成，今后买房的人越来越少，那些产能和产业退出只是时间问题，一波又一波地拉房地产，只是延缓这种退出的速度，却影响不了最终的结局。

房地产最终的结果，就是跟冰箱彩电一样，依旧是一个不小的行业，但是不会像现在这样作为国家的支柱产业，而且慢慢地，这类夕阳行业里边谁也赚不到啥钱。不过好处是消费者可以低价买到一个还凑合的产品。

07

人类的经济经过几千年的爬行后到了工业革命后快速上扬，然后经历一个个经济危机后走到现在，本质也是在旧路走不下去的时候，行业里的人才和资本都被迫重新出去找新的活路，推动了新的产业新的周期。这其实就是康波周期，绝大部分行业都逃不过这个规律。

事实上不管大家愿不愿意，房地产整个行业都在走向没落，这个周期已经走到最后了。这段时间大家可能看到类似中建某局